近日，我國首個住房租賃基金在北京正式設立，將通過盤活市場存量房產，向個人租戶提供長租房服務。這究竟是一種怎樣的模式?戶型配套如何?房租會更便宜嗎?《新聞1+1》連線建信住房租賃基金籌備組組長、建信信托總裁孫慶文;國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松，為大家答疑解惑。

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　　住房租賃基金主要面向新市民群體，尤其是大學畢業生

　　住房租賃基金將通過盤活市場存量房產，向個人租戶提供長租房服務。基金由建設銀行負責運作，募集資金規模為人民幣300億元，房租價格將低于周邊平均租價10%左右。主要面向新市民群體，尤其是大學畢業生。

　　為什么住房租賃基金主要面向新市民群體，尤其是大學畢業生?

　　建信住房租賃基金籌備組組長、建信信托總裁 孫慶文：我國住房的消費群體分為三類，一類是有能力消費，購買住房的;一類是收入相對較低，通過政策性住房，例如公租房、廉租房來解決住房問題的;剩下的中間這一部分，是有一定收入，但是還沒有能力買房的，比如剛畢業的大學生，5年之內也沒有購房資格，購房能力也還達不到。但是這些人是新市民，又是新青年。他們對住房的品質又有新的要求，比如強調社交、強調便捷。所以住房租賃基金這次投資的租賃住房項目，開發的產品就是滿足這些新市民、新青年對租賃住房品質的一些要求，也是貫徹落實二十大關于增進民生福祉，提高人民生活品質要求的一個重要步驟。

　　商改住租賃住房，配套品質怎么樣？

　　把存量閑置的辦公和商業房產進行改造，戶型配套如何?有獨立的衛生間和廚房嗎?能否滿足新市民的需求?

　　建信住房租賃基金籌備組組長、建信信托總裁 孫慶文：我們這次收購的一些項目，大部分是些“商改租”，后續還有一些“公改租”，包括集體建設用地改成租賃住房。我們之所以選擇這些土地性質的項目進行首批改造，也是因為大城市特別是核心城市，現在最大的一個問題就是租售比比較低，土地成本也比較高。而剛才說的這些土地都是成本相對比較低的，這樣就能在相對比較低廉的土地和項目上，改造成租賃用地提供租賃用房。一方面滿足品質，一方面能夠實現基金的可持續商業化運作。像大興生物醫藥基地我們收購的項目，每戶都有獨立的衛生間，做到干濕分離，同時還有一個公共的區域，包括有公共的廚房、咖啡廳、閱讀區、健身房等等。可以滿足年輕人的社交需求，便捷要求，品質還是非常高的。

　　如何實現商業可持續性？

　　房租價格將低于周邊平均租價10%左右。這個平均租價怎么算的?作為運作方，怎么保證不賠本，未來還能有收益?

　　建信住房租賃基金籌備組組長、建信信托總裁 孫慶文：關于定價，我們做了大量的市場調研，包括我們在大興收購的生物醫藥園區的第一個項目，我們在園區面對許多企業進行了大量調研，從他們的需求，從市場的價格等多方面考慮，最終確定收購這個項目，以租賃價格來確定收購價格，這樣能夠確保項目實現盈利，進而實現基金的盈利，實現這只基金最終的商業可持續。

　　如何看待這一新模式的探索？

　　住房租賃基金成立能解決什么問題?一起聽聽專家怎么說。

　　國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長 鄧郁松：住房租賃基金是探索形成新的可持續發展模式的一次有益嘗試。

　　第一，我們很清楚在大城市房價很高的情況下租售比并不合理，通過租金獲得回報的收益率很低，很難實現市場化運作。但是目前采取住房租賃基金的方式，它通過在市場調整的時候，收購一些存量的商業辦公資產，可以拿到一個相對合理的價格，合理的價格就有助于提升它后續的資產回報率。

　　第二，由于盤活存量，通過改建的方式有利于優化租賃住房的供給結構。這種優化供給結構不僅會提升租賃住房的品質，更重要的是降低了租賃住房的租金。通過改建的方式，實際上可以降低租住人總體的租金負擔。雖然租金可能和市場上普通范圍內租金相當，但由于它整個面積更加合理，就相當于降低了租住人總體的租金水平，這一點也是非常重要的嘗試。

　　第三，因為它會引進專業化的運營機構去進行運營，所以會有助于提升租賃住房服務的品質。這會更加適應年輕人，特別像一些新就業大學生的需求。

　　第四，在很多城市，商業辦公市場存在很明顯的供過于求的情況。盤活存量資源不僅增加了租賃住房的供應，也改善了存量的商業辦公市場的供求關系，這一點也是非常非常重要的。