2023年，各地不斷調整優化房地產調控政策，樓市政策利好疊加持續發力顯效，市場改善空間巨大。

　　如何更好釋放住房消費潛力？如何構建房地產發展新模式？2023年房地產業發生的深刻轉型，不僅改變了許多人對房地產市場的認識，也在重新定義未來的居住理念。

　　樓市政策利好疊加 部分地區市場表現更加活躍

　　“樓市新政一出，我們門店就有經紀人開單，一下子開了兩三單。”上海浦東金橋板塊一家品牌房產中介店長老張告訴記者。

　　近日，北京和上海同步調整優化樓市調控政策，進一步釋放剛性和改善性購房需求。“我們門店主打改善型住宅市場。政策調整后，千萬元的房產，最高能省稅50多萬元，成交意愿大幅上升。”老張說。

　　降低購房首付比例、下調住房貸款利率、調整普通住房標準，新政利好對新房市場的影響也不小。在上海，不少售樓處的來訪量翻倍，部分樓盤在政策優化后的首個周末簽約量提高了20%。

　　“樓市政策暖風釋放一系列積極信號，部分地區房地產市場表現更加活躍。尤其是四季度以來，武漢、鄭州、西安等城市成交顯著放量，均創下半年來新高，原因在于剛需和改善性需求的加速釋放。”克而瑞集團董事長丁祖昱分析說。

　　調整住房公積金支持政策、降低首付比例及房貸利率、發放購房補貼、優化限購政策、首套房“認房不認貸”……今年以來，各地各部門適時調整優化房地產調控政策的力度明顯加大、節奏加快，一系列政策措施取得積極效果。

　　據不完全統計，截至目前，大多數二線城市全面取消限購；另有不少地方，如天津、成都、杭州等，針對局部區域進行了限購政策的優化。

　　住房城鄉建設部政策研究中心副主任浦湛說，今年以來，二手房和新房交易總量實現同比正增長。1至11月，全國二手房網簽交易面積和新建商品房網簽交易面積總和同比增長超過10%，部分主要城市二手房成交量占新房和二手房交易總量的比重超過50%。

　　國家統計局最新發布的數據顯示，11月份，70個大中城市商品住宅交易規模有所上升，銷售價格環比總體延續降勢、同比有升有降。

　　國家統計局新聞發言人劉愛華表示，從房地產領域主要指標變化趨勢來看，一些指標呈現邊際改善跡象，這說明房地產領域一些優化調整的政策在持續發力顯效。房地產市場目前仍處于調整之中，這種短期調整從長期看有利于房地產市場平穩健康發展。

　　積極穩妥化解風險 加快構建房地產發展新模式

　　當前，我國房地產業發展發生深刻轉型。受訪業內人士和專家普遍認為，我國住房已告別短缺時代，要想實現房地產市場的重新平衡，亟需建立“新的循環”，構建房地產發展新模式，推動房地產高質量發展。

　　中央財辦有關負責同志表示，加快構建房地產發展新模式，是破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。當前，我國房地產市場正處于轉型期，雖然遇到了一些困難，但持續發展仍然有廣闊的前景和堅實的支撐。

　　一方面，積極穩妥化解風險。持續抓好保交樓保民生保穩定工作，穩妥處置房企風險；另一方面，新的房地產發展模式在逐步建立之中。針對房地產高質量發展面臨的突出矛盾和問題，完善相關基礎性制度，為構建房地產發展新模式奠定良好的體制基礎。

　　——保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”正在推進。截至今年11月底，全國城中村改造入庫項目406個，預計總投資1.8萬億元。新一輪保障性住房規劃建設啟動，上海、濟南、青島、福州、長沙等城市已開工一批項目。

　　舊城改造等需求可改善民生并有力拉動投資。上海交通大學教授陳杰分析，我國城鎮住房存量目前已超過300億平方米，且在以每年8億至10億平方米的速度增加。中長期來看，每年即使按照存量1.5%的折舊率，也需新建4.5億至5億平方米住房替換待拆建的老舊危住房。

　　——“租購并舉”，支持住房租賃市場發展，著力解決新市民、新青年等人群的住房困難問題，是構建房地產發展新模式的重要一環。數據顯示，今年全國籌集建設保障性租賃住房已完成約200萬套（間）。近兩年來各地已完成保障性租賃住房投資超過6000億元，可解決近1500萬新市民、青年人的住房困難。

　　——一系列新制度正在探索之中，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，研究建立房屋體檢、養老金、保險三項制度，研究建立城市設計管理制度等。

　　瞄準品質升級趨勢 持續深挖住房消費潛力

　　在湖北武漢蔡甸區新天大道某樓盤開發處，前來買房的胡女士說：“選這兒的房子，是因為它公攤小、密度低，戶型設計好，戶外公共空間大，提供物業服務的企業口碑不錯，周邊醫院、交通配套方便。”

　　該樓盤開發商武漢城建集團項目負責人余志剛告訴記者，當下人們的住房需求正在迭代升級。從小客廳、大房間到大客廳、小房間，到講究居住空間的均衡性、多功能性，再到更加注重與自然、外界的融合空間，人們對住房已從簡單的居住需求轉向高品質多元化需求。

　　“從原來的‘比拼規模’到現在的‘比拼交付力、品質力’，房地產企業的未來在于質量、科技和服務，誰能為群眾建設好房子、提供好服務，誰才會有市場、有發展。”武漢市住房保障和房屋管理局房地產開發管理處處長陳浩說。

　　“目前市場上購房需求仍然充沛，居民改善居住條件的愿望強烈。隨著政策效果持續釋放，市場推出更多適配好產品，購房潛力將逐步釋放。”貝殼研究院首席分析師許小樂說。

　　廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉說，我國正在加快房地產供給側結構性改革。在住房產品供給方面，根據各城市的真實需求確定土地出讓指標，建立人口流入與土地供應增減匹配的“人—地”掛鉤機制；調整普通住宅標準，鼓勵企業設計更好的住房產品，調控手段從行政手段向稅收等經濟手段過渡。

　　住房城鄉建設部部長倪虹表示，在理念上，要始終堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以滿足剛性和改善性住房需求為重點，努力讓人民群眾住上好房子。好房子的標準是綠色、低碳、智能、安全，讓群眾住得健康，用得便捷，成本又低，放心安心。

　　“好房子、好小區、好社區、好城區”是實現人們對美好生活向往的題中應有之義，也是政策持續發力的方向。（記者王優玲、鄭鈞天、宋立崑）