“10分鐘，20億元，356套房全部售罄。”今年上半年，整個鄭州房產圈的話題都離不開鄭東新區神盤——華潤幸福里，這個樓盤的熱銷被視為鄭州房地產調控政策松綁后樓市重啟的代表。

　　作為今年首個松綁限購的省會城市，同時又是二線城市的代表，鄭州無疑收獲了更多的目光。時至年中，距離鄭州政策松綁已有4個多月，在這期間，鄭州樓市走勢如何成為業內關注的問題。

　　那么，華潤幸福里走紅是個別現象還是預示著鄭州樓市真的熱了？在限購松綁后，鄭州樓市的真實現狀又是什么？

　　新房成交面積同比降五成，項目分化加劇

　　今年3月1日，鄭州發布《鄭州市人民政府辦公廳關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》，包含19條政策，后被業內稱為“鄭19條”。業內人士認為，這是全國自2016年調控收緊以來，首個松綁“認房又認貸”的城市。

　　但是，“鄭19條”并沒有對鄭州新房市場起到立竿見影的效果。一方面，今年上半年受到疫情反復的影響，鄭州遭遇了短暫的封城，對新房市場影響很大；另一方面，部分房企遭遇資金鏈斷裂，導致鄭州出現大量停工和爛尾的樓盤，影響購房人購買新房的積極性。

　　據米宅數據顯示，今年4月，位于管城區的新城時光印象開盤，客戶到訪為零組；位于經開區的金沙湖高爾夫觀邸推出196套房源，僅去化41套。

　　據中指研究院統計數據顯示，今年1-5月，鄭州主城區新房成交套數分別為3288套、2612套、3852套、3947套、2672套。在限購松綁后，4月的新房成交量有小幅增長，但是5月受到疫情影響又有所回落。

　　根據克而瑞數據，今年1-6月，鄭州新房成交面積約469.19萬平方米，成交均價約12316元/平方米，而相比去年同期成交面積下降約50%，規模減半。

　　對此，中指研究院河南公司總經理梁波濤表示：“‘鄭19條’出臺后，整體市場反響并未達到預期，今年上半年新房成交量與成交價均呈現下跌的態勢。”

　　時間轉折點出現在5月中下旬。隨著鄭州疫情得到控制，線下售樓部重新開放，再疊加利好政策的不斷累加和釋放，鄭州新房市場迎來了新一波行情，而華潤幸福里也選擇在此時開盤，356套房在10分鐘內全部售罄，勁銷20億元。

　　據悉，華潤幸福里的位置確實極佳，距離鄭州東站約10分鐘車程，而鄭東新區向來是鄭州房價的高地，這里匯聚著河南省主要的政府部門、有實力的金融機構和科技公司，購買力也是全市第一。

　　更為重要的是，華潤幸福里的售價在政府限價之下，為2.8萬元/平方米-3.2萬元/平方米，而附近同品類建業天筑的二手房售價超過4萬元/平方米。“一、二手房價倒掛”無疑是華潤幸福里熱銷的重要原因。

　　此外，新京報記者從華潤幸福里售樓部得知，開盤登記報名人數與房源數量比約為3：1，可謂是“三人搶一套房”。不僅如此，華潤幸福里在出售時額外綁定車位，車位售價為40萬元/個，開盤選房也是根據“購買車位的數量”。

　　然而，并不是所有的樓盤都能得到熱銷。記者通過對比鄭州不同區域的多個新盤得知，鄭州新房市場事實上存在著嚴重的分化。地段好、品牌開發商加持的品質樓盤確實迎來了一波熱銷，開盤去化率較高，而位置相對偏遠、尤其是位于三環外的新盤卻無人問津。

　　比如，今年6月，位于金水區的萬科古翠隱秀入市，去化率為81%；位于高新區的保利文化廣場的去化率為60%；相比之下，位于管城區的佳田未來新城去化率較低，為14%；位于東三環的東方宇億萬林府去化率僅有2%。

　　58安居客房產研究院張波表示：“目前，鄭州樓市依然難言樂觀。從當下樓市政策來看，無論是需求側還是供給側的政策力度都不小，但從政策面傳導到市場面還未能體現。從新房市場來看，購房人對于市場信心不足，其中對于項目延遲交房或爛尾的擔心影響新房交易較為明顯，后期還需出臺一些保交房相關的政策，更大程度上給購房人的信心‘兜底’，才能更好拉動市場復蘇。”

　　二手房市場回暖，交易周期縮短

　　與其擔心新房爛尾，還不如選擇二手房，更多的購房人轉向二手房市場。

　　租住在中原區的李女士告訴記者：“相比于新房，我更偏向于購買二手房。一方面，中原區新房太少了，沒什么選擇空間；另一方面，新房入住要等待較長的時間。我身邊有很多朋友，之前買了新房，后來要么停工了，要么爛尾，所以還是買二手房穩妥些。”

　　“從去年到現在，我主要在看中原區核心地段的房源，比如錦藝、方圓經緯的二手房，房價沒有明顯下降。近期，我發現可看的房源增多了，有不少新房源掛出來。”李女士說。

　　為了解鄭州二手房市場的情況，記者聯系中原區二手房成交量最高的錦藝城附近中介門店。一位從業5年的資深中介人員告訴記者：“錦藝、錦繡、方圓經緯屬于中原區比較核心的板塊，也是比較抗跌的板塊，二手房價格在近兩年并沒有明顯跌幅。

　　在政策放松后，尤其是鄭州取消了差額稅，這些板塊新掛出的房源明顯增多，可選的范圍增大，現在一套價格適中的二手房差不多掛牌3個月就可以賣掉，這個周期是明顯縮短了。”

　　在支持剛需、改善型住房需求的政策中，差額稅的變動對于二手房帶動比較大。自2015年1月1日開始，鄭州家庭非“滿五唯一”的住宅交易時，賣方要繳納差額稅費((官方指導總價-原發票總價)×20%)。在實際交易時，賣方的差額稅也往往由買方承擔，這就導致很多未達到“滿五唯一”條件的房源流通性較差。

　　目前，二手房交易可以自由選擇按核稅價的1%征收個人所得稅和按差額20%的稅率征收個人所得稅兩種方式，也就是說鄭州已經取消了個人所得稅必須采用差額計算的固定限制。

　　根據貝殼研究院統計數據顯示，今年3月、4月、5月、6月，鄭州二手房成交量分別環比增長105%、-26%、-35%、69%，二手房價格指數分別環比增長-0.2%、-0.5%、0.0%、-1.3%。由此來看，除了受到疫情反復影響的4月和5月外，3月和6月的二手房成交量有明顯的漲幅。

　　“鄭州二手房成交量有明顯的上漲態勢，整體商品住宅市場依然處于底部修復期。預計未來隨著經濟的好轉，鄭州房地產市場將逐步脫離底部區間，市場銷售將逐漸回暖。”梁波濤如是說。

　　新京報記者 徐倩