本報記者 昌校宇

　　11月22日，中金安徽交控REIT上市交易，至此，全市場已上市公募REITs數(shù)量增至22只。

　　中金安徽交控REIT是目前國內(nèi)市場上的首只百億元級公募REITs，也是中金基金繼中金普洛斯REIT、中金廈門安居REIT之后，第3只上市的公募REITs。募集期間，中金安徽交控REIT有效認購總戶數(shù)38906戶，凈認購金額108.8億元。

　　高速公路REITs規(guī)模最大

　　中金安徽交控REIT的底層資產(chǎn)為沿江高速公路，該高速開通十余年，其交通構(gòu)成、模式和交通流量已趨于穩(wěn)定，契合公募REITs底層資產(chǎn)收益穩(wěn)定的要求。同時，中金安徽交控REIT原始權(quán)益人安徽交控集團運營資產(chǎn)占安徽省已通車里程的91%以上，旗下優(yōu)質(zhì)交通類資產(chǎn)可作為后續(xù)產(chǎn)品擴募的儲備，充分發(fā)揮公募REITs作為資產(chǎn)上市平臺的作用。

　　《證券日報》記者進一步梳理已上市公募REITs的底層資產(chǎn)，其中高速公路和產(chǎn)業(yè)園類型的產(chǎn)品最多達7只。此外，已上市高速公路REITs發(fā)行規(guī)模占全部REITs總發(fā)行規(guī)模的比例高達56.8%；合計市值為412億元，在資產(chǎn)類型中占比最高。

　　談及高速公路公募REITs在市場“存在感”較強的原因，中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明對《證券日報》記者表示，作為傳統(tǒng)基建的代表，我國高速公路資產(chǎn)存量規(guī)模較大、現(xiàn)金流較為穩(wěn)定，在資產(chǎn)管理運營方面的經(jīng)驗積累較多，因此與REITs的產(chǎn)品特征匹配度較高。

　　中金基金相關(guān)負責(zé)人認為，高速公路行業(yè)發(fā)展成熟、資產(chǎn)規(guī)模存量可觀，收益較為穩(wěn)定，因此較適合作為公募REITs底層資產(chǎn)。對投資者而言，REITs提供了權(quán)益及債券類資產(chǎn)之外的投資配置新選擇，而長期來看高速公路REITs的IRR相對其他固收資產(chǎn)，在收益率上具有較強吸引力，能提供一定彈性和抗回撤能力。同時，隨著區(qū)域經(jīng)濟增長、REITs擴募帶來的未來業(yè)績預(yù)期，或會為高速公路REITs的市場表現(xiàn)添加一味“催化劑”。

　　對于存在改擴建計劃的高速公路，上海證券基金評價研究中心高級基金分析師孫桂平對《證券日報》記者表示，項目方及投資者需注意此類項目未來現(xiàn)金流的穩(wěn)定性以及成長性，因特許經(jīng)營權(quán)REITs在特許經(jīng)營權(quán)到期后，資產(chǎn)基本上清零，因此相較于產(chǎn)權(quán)類REITs關(guān)注資產(chǎn)本身的長期增值潛力，投資者更注重特許經(jīng)營權(quán)REITs在特許經(jīng)營期間的收益兌現(xiàn)情況。

　　在明明看來，改擴建對高速公路車流量、車流結(jié)構(gòu)、通行費收入等方面或造成階段性影響，因此項目方應(yīng)合理假設(shè)，并做到充分信披。對于投資者而言，因在關(guān)注官方對于改擴建計劃潛在影響、施工進程等方面信息披露的同時，還需更多地注意局部地區(qū)出現(xiàn)疫情、項目公路突發(fā)事件等難以預(yù)期事件對于高速公路收入端的影響。

　　投資REITs更適合長期持有

　　截至11月22日收盤，中金安徽交控REIT上市首日表現(xiàn)欠佳。中金基金建議投資者關(guān)注長期投資價值。

　　中金基金相關(guān)負責(zé)人表示，“公募REITs作為長期資產(chǎn)配置新選擇，產(chǎn)品可分配收益主要來自底層資產(chǎn)的經(jīng)營凈現(xiàn)金流，也是支撐其二級市場表現(xiàn)的主要因素。長期來看，REITs的投資價值體現(xiàn)在相對股債市場獨立的資產(chǎn)配置功能；同時，REITs最終投資于運營較為成熟的基礎(chǔ)設(shè)施項目，并且在滿足分紅條件的情況下，每年至少將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者，因而較適合長期持有。”

　　明明認為，公募REITs的投資價值可以分為兩部分，即分紅和二級市場價格導(dǎo)致的資本利得。從分紅來看，REITs的可供分派現(xiàn)金流與其經(jīng)營業(yè)績掛鉤。截至2022年三季度末，多點散發(fā)疫情對REITs底層資產(chǎn)業(yè)績的擾動仍在持續(xù)，同比修復(fù)緩慢。其中，高速公路REITs和部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs經(jīng)營情況受到的沖擊更為明顯，全年維度看，投資者或需小幅下調(diào)其分紅預(yù)期；從資本利得看，由于REITs市場供需矛盾仍較為凸出，大部分REITs的二級市場價格都存在溢價問題，因此投資者在做投資決策時仍需要保持謹慎。（證券日報）