文/龐無忌

　　近期，業內專家呼吁房企承諾“無理由退房”的聲音再次出現。

　　在房地產投資和銷售持續多月下滑，市場預期處于低谷的背景下，無理由退房能挽回樓市信心嗎？

　　無理由退房=“七天無理由退貨”嗎？

　　無理由退房并不是個新鮮事，早在1995年就已有開發商提出，至今已有28年。

　　嘗試過無理由退房的開發商也很多。除最早應用的SOHO中國外，2015年恒大集團也曾宣布推出“無理由退房”措施，覆蓋恒大全國范圍內所有樓盤住宅；2020年，受疫情影響大量售樓處關閉，為了讓人“放心買房”，富力、花樣年、融創中國、陽光城等數十家房企也在部分區域、項目推出“無理由退房”政策。

　　經常網購的人大多對“七天無理由退貨”十分熟悉，買了東西又不想要了，或者不合適，付少量郵費就能退回去，錢則原路退還。無理由退房是否是房子版的“七天無理由退貨”呢？

　　目前來看，并非如此。在實際執行中，看似為買房者著想，提供一次反悔機會的“無理由退房”卻常常變味。每個開發商、甚至每個項目執行的標準不同，退款的時間不同，流程也不同。真有購房者想要退房時，開發商就會以“口頭承諾無效”“未按期繳納首付款”“未指明退款期限”等名義拒絕退款或長期拖延，無理由退房往往淪為“有條件退房”，或者“無限期退款”，由此產生大量糾紛。

　　浙江省湖州市吳興區人民法院此前掛出該地區“無理由退房”的五個典型案例：涉及合同藏玄機、退款無期限、退款不退息、隱藏中介傭金、設置退款障礙等。

　　開發商從各個方面讓“無理由”變成“不符合條件”，其結果就是想要退房的購房者拿不到全部房款。

　　為何無理由退房呼聲再起？

　　既然無理由退房已經實施多年，且曝出種種問題，為何此時再提？

　　業內專家認為，無理由退房如果只是開發商的一個營銷口號，那就輕飄飄的，毫無說道；但是如果是“造一個任你無理由退房的房子”，就是一件很有價值的事了。

　　無理由退房表面上是營銷模式上的不同，其實反映的是開發商和業主之間關系的改變。這種改變意味著從定價模式到拿地標準都要跟著變，是一種新的開發模式。

　　無理由退房好不好，關鍵在于能否把好事辦好。

　　地產專家蔡照明建議，房地產企業應該主動推出“無理由退房”的行業明規則：

　　一要對“無理由退房”有清晰的定義，所謂“無理由退房”，是指購房者在簽訂購買期房合同后，不需要提供任何理由，可以在一定時間內申請解除合同并退還已支付的房款。

　　二是“無理由退房”必須做到“四個明確”，即明確退房時間、明確退房流程、明確退房費用、明確退房職責。

　　無理由退房對當下市場影響幾何？

　　如果告別套路，真正做到無理由退房，或一定程度上提升購房者信心。但在當前市場形勢下，從拿地融資到營銷推廣的全鏈條、各環節乃至房地產制度都需要調整和重塑，單靠一項無理由退房是無法扭轉市場預期的。

　　中原地產首席分析師張大偉對中新社國是直通車表示，現在老百姓買房子擔憂的是價格下跌和交不了房。價格下跌意味著資產縮水，防止“交不了房”需要更為有力的政策保障，而無理由退房對上述兩者都沒有直接的作用。

　　業內普遍認為，我國房地產市場的長期需求依然存在，只是行業從過去“三高”的舊發展模式向新發展模式轉型的過程中，避免不了經歷陣痛。目前市場對新發展模式的內涵討論不斷，無理由退房是其中之一。

　　還有專家認為，新發展模式中應該包含全面取消預售制，實施現房銷售；也有人認為，需要大力發展保障房，真正構建住房制度的“雙軌制”；另有部分專家認為，城市更新和城中村改造將在未來的房地產市場中占據重要作用，也可能成為房企的新發展方向之一。