文 羊城晚報記者 陳玉霞

　　全網低價、買一送一、百億補貼……今年電商“雙十一”購物節已經火熱開啟，在房地產市場同樣如此。目前，廣州眾多樓盤已紛紛推出多種形式的促銷優惠，希望借著“雙十一”熱鬧的“買買買”氛圍再刺激成交。

　　實際上，今年下半年以來，廣州樓盤的促銷并未停止，特別是從9月開始，要說廣州樓市里“天天都是雙十一”也并不為過。雖然10月份的一手住宅成交環比增加逾四成，但不得不承認的是，現階段廣州樓市供應量充足，部分區域內三足鼎立、四雄乃至多雄爭霸的局面已經存在，與此同時，買家的信心仍處于緩慢修復過程中，一增一緩之間，花樣促銷更加有必要，對于買家來說，直接的樓價特惠將會更有吸引力。

　　從中心到外圍 眾多樓盤花樣促銷搶客

　　如果說兩三年前，外圍區域促銷的樓盤更多、力度更大，那么，隨著中心區域近年土地供應和成交的增加，中心區域樓盤的促銷也多了起來，“金九銀十”檔期表現如此，現在的“雙十一”促銷也是如此。

　　從記者了解的情況看，全市十一區內，除了從化區繼續保持低調外，其余十區的樓盤都在高調促銷。促銷的形式有很多種，有比較經典的“贈送款”，例如購房即贈送一定年限的物業管理費、車位使用權、全屋品牌家電等；有常見的“抽獎款”，即購房者可以現場進行砸金蛋或抽獎，獎品包括家私電器、物業管理費等；更懂得買家支付痛點的樓盤，則推出了低首付、首付分期、“賣一買一”數個月超長分期等付款方式，以最大程度將此類買家留下。海珠區一位樓盤銷售人員告訴記者，按該樓盤政策，首付款可以在三個月內支付完畢，但如果確實有難處，可以申請再延長一至兩個月。

　　值得一提的是，此輪促銷已不僅是剛需項目的行動，一些中心區內的高端項目也加入促銷行列。例如天河區牛奶廠板塊和金融城板塊售價9萬-10萬元/平方米的項目，也推出限量一口價特惠單位，或推出購房抽獎，其價值最高的獎品為一輛價值三十萬元左右的旗艦版汽車。盡管對于能購買總價過千萬元的買家來說，他們對這種車的需求并不大，但“購房抽汽車”的確是能叫得比較響亮的、吸引眼球的促銷方式。

　　特價夠吸引 有樓盤推出“年內最低價”

　　眾多消費者發現，今年的電商“雙十一”促銷，不玩套路直觸底價的促銷方式最為有效。在樓市領域，這種促銷法則同樣最得力。

　　以外圍區域為例，庫存去化周期已達25個月的南沙區(據廣州中原研究發展部今年10月數據)，樓盤的“雙十一”促銷基本都打出“樓價直降”的賣點：十里方圓的特價單位從8層至31層都有，比在售原價低10萬-20萬元/套；海語天悅灣一盤，特價單位可選樓層也不少，比在售價格低16萬-31萬元/套；天悅海灣推出的特價單位單價在2.3萬-2.5萬元之間，每套單位總價比此前低20萬-31萬元……從記者了解的已推送促銷情況看，海語熙岸、桂語汀瀾、山海合悅、建發明珠灣璽、保利南沙天匯、時代天逸、中鐵閱江來及越秀地產旗下的多個項目，都在推介一口價特惠單位。在南沙，150多萬元已能購得央企出品的80多平方米一手小三房。

　　更具吸引力的還有中心區的特價表現，其中最為熱門的天河和海珠兩區，為消費者提供的入市門檻讓人驚喜。

　　近兩年，海珠區因高端項目頻現且成交較好，讓消費者對該區樓盤形成“高不可攀”的印象，但其實，該區仍有多個總價400多萬元能成交的樓盤。以中海江泰里為例，近日推出“雙十一撿漏節”促銷，更打出了“年內最低價”口號。據了解，該盤特價單位最低售價為“5萬字頭”，如一套75平方米的單位總價為440多萬元，銷售人員表示確實有這個價位的單位，但只有一套。不過樓盤還推出了一些“撿漏單位”，價格為6.2萬-6.5萬元/平方米，如82平方米單位總價為520多萬元，而該盤此前均價已接近7萬元/平方米。中海江泰里附近的珠江海珠里，在售產品均價約5萬元/平方米，最小戶型面積為75平方米，總價也是400多萬元。

　　綜合素質很強的天河區，也利用“雙十一”檔期進行大促。若說海珠區一手住宅400多萬元的置業門檻已夠吸引，那么，不用400萬元就可以在天河購置一手房則算較大驚喜。近日，珠江花城“總價370萬元起買天河76平方米單位”的消息在朋友圈刷屏，因總價比較吸引眼球，故中介經紀也在積極推介該項目。據了解，該盤370萬元的置業門檻和國慶期間最低450萬元的總價相比更低，主要是戶型面積更小所致。不過，隨著天河區剛需新品的陸續上市，該區70-90平方米面積段的產品將迎來更激烈的競爭局面，新品價格是否仍具吸引力，值得持續關注。

　　記者觀察

　　抓住時機盡早出貨實為上策

　　從“雙十一”至春節前這段時間，社會消費氛圍將逐步增濃，在春節前購置一套住宅，也是很多買家的選擇。趁著這一段相對有利的消費時機，房企采用多種手法積極出貨，是為上策。理由有三：

　　一是政策環境向好。國家商務部將今年定為“消費提振年”，而住房消費屬于需要提振的大宗消費，因此各地頻頻出臺了促進樓市消費的政策。廣州同樣如此，今年以來，特別是8月底開始，通過出臺金融(首付、利率等)、稅收以及調整限購范圍等措施，持續促進房地產市場消費。10月份廣州一二手住宅成交環比、同比均實現不同程度的漲幅，可見政策對市場的帶動作用。

　　二是供應充足競爭激烈。四季度，廣州樓市里充足的供應量，令樓盤之間的競爭激烈程度有增無減，這一點上，每個樓盤的營銷負責人感受非常深刻。黃埔區某國企樓盤的相關負責人坦言，該盤所在片區的“內卷”程度前所未見，不僅在開盤、推新的性價比方面要競爭，就連收樓環節也要比拼，因為這關系到未來樓盤的銷售和市場口碑程度。供應充足導致的競爭，令以往“皇帝女不憂嫁”的中心區樓盤也倍感壓力，這在天河、海珠、荔灣等區表現尤為明顯。同樣一個板塊里，一兩年前一盤獨大，賣什么產品定什么價格，樓盤都有較大自由度，但而今，三個或更多樓盤加入這個戰團，直接帶來整個板塊供應和價格體系的重構。更甚者，中心區部分板塊樓價的調整，也將給鄰近區域某些板塊帶來連鎖價格壓力，直白地說就是中心區樓盤都促銷了，同樣產品線的非中心區樓盤也得跟著促銷。

　　三是需求依舊存在。房企在年底這個階段還需要積極沖刺的支撐點在于，廣州樓市的需求依舊存在。從克而瑞廣佛區域統計的數據看，最近四周，廣州一手住宅每周的網簽面積都高于當周的新增供應面積。市場的購買力仍在，只不過買家對新房的可選范圍更廣、可選產品更多，這會促使綜合品質較高的產品成為他們的首選目標。

　　天時地利人和之下，給予買家更多讓利實惠的同時，也能令房企獲得更快的資金回籠速度。(陳玉霞)