中新網(wǎng)9月22日電(中新財經(jīng)記者 左宇坤)各地對于二手房市場的調(diào)整還在深入。

　　繼對于二手房限售、“認房認貸”政策等的調(diào)整優(yōu)化之后，多地推出二手房“帶押過戶”政策，從交易流程的簡化、交易保障的提高入手，以期促進市場交易。

　　“帶押過戶”是什么？

　　9月21日，據(jù)當?shù)孛襟w報道，人民銀行廣州分行近日向轄內(nèi)各中心支行及銀行機構(gòu)發(fā)布關(guān)于鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式有關(guān)事宜的通知。

　　“這是地方金融部門首個公開對帶押過戶進行支持的政策。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出。在此之前，已有包括濟南、深圳、南京、福州、無錫、青島、珠海等多個城市宣布嘗試該政策。

　　所謂的“帶押過戶”，通俗來講，指存在抵押的房產(chǎn)，不用提前還清貸款就可以完成交易、過戶，并發(fā)放新的貸款。這被認為是進一步降低交易的風險和成本，盤活二手房資源、加快二手房流通和交易，從而帶動樓市活躍的重要創(chuàng)新政策。

　　隨著去年民法典的施行，“帶押過戶”有了法律依據(jù)。北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣介紹，依據(jù)民法典第406條“抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓”，即抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)；當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

　　王玉臣同時強調(diào)，即使是在可以“帶押過戶”的城市，也并非所有房產(chǎn)都能實現(xiàn)。如果之前設(shè)定抵押時，明確約定了不能轉(zhuǎn)讓，則約定優(yōu)先。

　　快捷、安全為最大優(yōu)勢

　　“之前也一直有原業(yè)主房貸未還清就要出售的情況，這就要‘下家’先把錢給‘上家’還了貸款才能過戶。這對于下家要求資金多，還有上家拿錢跑路的風險。”房產(chǎn)中介李先生對中新財經(jīng)記者表示。

　　“我們一般會給客戶做‘過橋’，也就是‘贖樓’，花錢找擔保公司代還，但是手續(xù)復雜，而且也要等解押后才能交易，時間比較長。”李先生說，一般解抵押至少要等一周多，也有半個多月也完成不了的，“帶押過戶”肯定會省去原房主的贖樓費用和籌措資金的時間。

　　效率具體能提高多少？以合肥為例，合肥市不動產(chǎn)登記中心工作人員表示，只要提供貸款的銀行同意配合，購房者可以前來辦理二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)。“正常來看，3個工作日內(nèi)發(fā)出新的產(chǎn)證，走完過戶流程。”

　　除了速度，安全也是房屋交易中需要考慮的重要一環(huán)。李先生回憶，之前做“過橋”時，為了安全考慮，往往需要找中介和第三方等一起監(jiān)管，押著房主的房本、銀行卡、借款合同甚至身份證等，一直到解抵押成功，期間風險自然也不少。

　　但在“帶押過戶”模式后，“過橋資金”壓力減輕，實現(xiàn)了原抵押注銷登記和新抵押登記的無縫連接，可有效防范交易風險。

　　多地也同時提到了第三方公證機構(gòu)的加持。

　　濟南在“帶押過戶”中引入公證“提存賬戶”，買方把房款打到提存賬戶就可以拿到房，如果過戶存在問題，房款還能原路返還；深圳同樣引入了公證處，對各方資金流動具有一定保護機制，減少了因一方違約而帶來的風險。

　　無錫則開創(chuàng)了政府監(jiān)管和全程免費的先例。同樣由買方將貸款資金足額存入監(jiān)管賬戶，再辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移、賣方原抵押變更和買方新抵押設(shè)立合并，最后歸還賣方貸款、賣方收到余款、注銷抵押登記。

　　廣州最新發(fā)布的政策也明確，針對跨行間二手房“帶押過戶”可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過戶后，銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達成的風險，可引入公證或擔保等第三方機構(gòu)，保障資金安全，防控業(yè)務(wù)風險。

　　“相關(guān)部門已經(jīng)意識到此類交易可能存在的相關(guān)風險，也對風險提出了公證或擔保的操作。這對于更好穩(wěn)健推進‘帶押過戶’模式，具有積極的作用。”嚴躍進說。

　　或有更多城市跟進

　　“這一政策更重要的是，能夠加速‘連環(huán)單’交易的節(jié)奏。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，一套二手房交易可能連接著3-4套房的交易。過去，由于上述流程的繁瑣阻滯，一套房交易不了，影響到其他房子的交易，導致買賣需求實現(xiàn)不了。

　　李宇嘉認為，“帶押過戶”注入了強大的信用背書，暢通了交易流程，促進了房屋流轉(zhuǎn)和良性循環(huán)。環(huán)節(jié)之間打通了，降低了信用信息調(diào)查的成本、縮短了交易的周期，有利于二手房交易流轉(zhuǎn)。

　　“‘帶押過戶’業(yè)務(wù)本身操作并不復雜，過去銀行方面不愿意操作主要是因為貸款額度吃緊。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提出，如今，銀行在貸款額度足夠的情況下有了操作的可能。

　　貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月住房信貸環(huán)境進一步寬松，整體房貸利率再創(chuàng)新低。103個重點城市中超八成的城市主流房貸利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限水平。

　　市場普遍認為，未來預計將有更多城市跟進推行“帶押過戶”政策。