作者：史洪舉

　　近日，全國人大代表莊艷在《檢察日報》撰文建議，制定詳細方案，完善各方標準，明確公攤區域，明確公攤面積的最大比例、收費標準、測量方式，減少、避免相關爭議。

　　“有恒產者有恒心”，能夠擁有一套舒心的住房，是不少人的現實需求。而商品房的實際使用面積即套內面積顯然是事關消費者切實利益的大事，探索商品房按照套內面積計價，取消或者規范公攤面積的做法，顯然有著非常重要的積極意義。

　　當前，我國普遍實行由購房者分攤部分共有建筑面積的做法。2001年起施行的《商品房銷售管理辦法》規定，商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人依法對其享有權利，承擔責任。這樣的做法并非全無道理，如小區內的電梯、步梯、設備間、綠化等共有部分，也需要業主買單，畢竟每個人都不是關起門來過日子，合理使用公共部分可更好地發揮現代住宅小區的優勢。

　　但一個不容忽視的問題是，近年來，商品房公攤面積呈擴大趨勢——從最初的10%以下，到現在動輒20%、30%，甚至40%。這與商品房提檔升級、增加電梯數量、公共區域面積增加等因素有關，更與開發商公攤面積計算不透明、暗箱操作等有關，甚至與標準缺失有關。此前一則報道曾引發廣泛關注：陜西西安的姬女士2020年購買了一套商業公寓，交房時發現合同上寫明69平方米，37平方米是公攤面積，比例超過50%，銷售人員卻表示，公攤沒有問題，符合國家規定，而當地住建局也表示公攤面積占比沒有明文規定。

　　毫不客氣地說，公攤面積成為糊涂賬，使得消費者買房時對房屋情況無從知曉，待到交房時才像拆盲盒一樣得知真相，這極大蠶食了消費者權益。同時，因為公攤標準不明確，還容易產生其他風險：一是開發商把錢花到挑高門廳、室外裝潢方面，將小區打造得“高大上”，以刺激銷售，提高價格，誘導業主購買，并讓所有業主買單；二是開發商可以虛標公攤面積，譬如公共部分成本可能只占房屋總面積的20%，但開發商可以虛標為25%，買房者和監管部門難以查清；三是導致業主長期被宰割，如業主按照100平米總面積繳納供暖費，實際享受的供暖面積卻只有70平米，電梯、小區綠化等公共部分則不需供暖，相當于30平米的供暖費成了物業的額外利潤。

　　當然，也有觀點認為，按建筑面積銷售是對業主的保護，因為公用部分也屬于業主所有。且無論按照哪種方法計算，都是羊毛出在羊身上，開發商會把房價調高來填補公攤面積的費用。但這并不代表按公攤面積計價具有充分的合理性。按套內面積計價對消費者的保護力度無疑更大。絕大多數商品都是按照凈含量計價的，至少標明了凈含量。如一箱酒內裝幾瓶，每瓶容量多少，多少度，都標注的一清二楚，就連因過度包裝飽受詬病的月餅等禮盒，消費者購買時也會知曉凈含量有多少，而非只是購買一個盒子。

　　故而，商品房按照套內面積計價有著充分的理論基礎和現實意義。當然，雖然按照套內面積計價必然會導致單價上升，但這也可以理解，畢竟公共區域和公用設施客觀存在。但按套內面積計價的最大優勢是，消費者能夠清楚地知道預售房屋的實際面積，進而享有充分的知情權和選擇權。

　　近幾年，取消公攤面積的呼聲一直不斷。2019年，媒體曾發布《權威專家回應“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”》，建議改革建筑面積的積弊。2021年、2022年兩會期間，有全國政協委員建議“取消公攤面積”。雖然取消公攤面積牽涉諸多利益，難度較大，但只要有利于購房者，有利于促進公平交易制度，都有必要全力推進。即便一時難以取消公攤面積，也應厘清公攤區域和標準，設定最大比例、計算標準、測量方式等，以減少、避免爭議；同時在消費者預定選購房屋時即明確套內面積，讓其有充分的知情權和選擇權，不被肆意蒙蔽、宰割。（史洪舉）