原標題：房山法院法官梳理房屋買賣的法律糾紛并作出相應提示

　　跳單有風險 帶押過戶應謹慎

　　近日，北京市房山區人民法院法官以案釋法，梳理房屋買賣中的法律糾紛并作出相應提示，以防范化解買賣風險，保障房產交易順利進行。

　　案例1

　　格式條款細心看 帶押過戶應謹慎

　　2020年，于某與開發商簽訂房屋買賣合同。于某交了房款，開發商也交付了房屋，但卻一直沒有辦理房屋所有權轉移手續。開發商對涉案房屋先后進行了多次抵押，涉案房屋一直處于抵押狀態。開發商表示，合同約定辦理產權登記轉移的條件是涉案小區房屋完全銷售，而現在該條件還沒有成熟，同時房屋存在抵押也不能過戶。雙方多次協商均未成功。

　　2022年于某起訴至法院，要求開發商配合辦理產權轉移登記，并且支付遲延辦證的違約金。

　　法院經審理查明，雙方在買賣合同中確有產權轉移登記的條件約定，但該約定為格式合同條款，開發商作為提供格式條款的一方，應當遵循公平原則確定雙方之間的權利義務，并采取合理方式提示對方注意免除或減輕其責任的條款。

　　在本案中，開發商沒有盡到提示、說明義務，并且涉案條款確實存在不合理免除或減輕開發商責任、加重于某責任、限制于某主要權利的內容，所以認定該條款無效。同時依據民法典“帶押過戶”相關規定，涉案房屋上的抵押權并不能阻卻產權變更登記。法院判決開發商協助于某辦理產權轉移登記手續，并支付違約金。

　　法官提示

　　在房屋交易中，買賣合同大多由開發商或中介提供，相關約定多為格式條款。對此，買賣雙方需仔細查看條款內容，對于不合理免除或減輕對方責任、加重自身責任、限制自身主要權利的條款，要及時變更或刪除，維護自身正當權益。

　　《民法典》第406條規定，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。2023年3月，自然資源部聯合中國銀行保險監督管理委員會發布《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》，就“帶押過戶”運行模式和服務方式進一步細化，鼓勵企業和群眾積極選擇“帶押過戶”服務。“帶押過戶”一方面可以降低制度性交易成本，另一方面也有利于維護買賣雙方、抵押權人等各方利益。所以，在符合相關規定前提下，房屋抵押不會影響產權轉移登記。

　　案例2

　　合同約定不明確 矛盾糾紛惹人憂

　　2022年，張某購買了杜某的一套房子，簽合同、交房款、辦過戶等進展順利。但在辦理物業交割時出現了問題，雙方在合同中約定：杜某同意將房屋專項維修資金（公共維修基金）的賬面余額無償轉移給張某。后張某從物業公司處得知，涉案房屋沒有繳納公共維修基金。因此，張某自行從物業交割保證金1萬元中扣除了7000余元，意在折抵需補交的公共維修基金。杜某不同意，雙方協商不成，杜某起訴到法院要求張某向其支付上述7000余元購房款。

　　雖然雙方簽訂的買賣合同中約定杜某將房屋專項公共維修基金的賬面余額無償轉移給張某，但在合同中并沒有明確“賬面余額”是多少，合同約定不明確導致了本案糾紛的產生。

　　經法院查明，根據合同約定，如果房屋存在公共維修基金余額，杜某應無償向張某轉移；但若不存在余額，就不存在余額轉移問題。雙方并未就物業交割中發現房屋不存在公共維修基金或者不存在賬面余額的相關情況進行約定，張某以物業交割中發現房屋不存在公共維修基金的情況扣除杜某7000余元不符合合同約定。據此，法院判決張某向杜某支付7000余元房款。

　　法官提示

　　房屋買賣合同是約束買賣雙方的基本規則，各方理應盡到審慎注意義務，謹慎閱讀合同條款，對約定不明確事項及時補充，做到心中有數，避免“不看就簽”。簽約前，要仔細核對房屋產權情況，了解是否共有、是否存在抵押、查封、是否出租等情況。簽約中，要明確稅費、房屋公共維修基金、物業費、水電費的負擔，避免因事項約定不明導致權益受損。在交房時，要將裝修情況、附屬設施、家電設備、家具等物品在合同附件中詳細列明。

　　另外，購買學區房要慎之又慎，購買前要提前了解所在區域學區政策，最好實地考察，向意向學校咨詢，必要時可在合同中約定出賣人保證該房屋有某學校的入學資格，并約定相應的違約金，以保障學區房屋附隨利益的實現。

　　案例3

　　輕信銷售貪小利 失房破財吃大虧

　　2019年，李某在售樓處認識了房產銷售員陳某。陳某稱，通過他買房，可以拿到低于市場幾十萬的優惠價，還詳細說明了內部價的由來。

　　為搶占名額，李某將定金和房款180萬元付給陳某并授權陳某代辦買房手續，隨后李某收到了陳某提供的購房發票和房產證。2020年，在陳某協助下，李某辦理了收房手續。

　　2022年4月，李某突然收到了法院傳票，案外人程某起訴要求返還房屋，表示他才是房子的所有人。經法院查明，程某在2015年就以370余萬元的價格購買了涉案房屋，2021年取得了不動產權證。經向開發商及不動產中心等行政部門核實，程某提供的票據證書都是真實的，而李某手中的不動產權證書與行政機關記載的不一致，依照法律規定程某為涉案房屋所有權人，李某未取得涉案房屋產權，其占有房屋沒有法律依據，法院判決李某將房屋騰退并返還給程某。

　　李某認為陳某是房地產銷售公司工作人員，賣房是職務行為，遂將房地產銷售公司起訴到法院要求賠付相關損失。房地產銷售公司認為陳某涉嫌詐騙，向公安機關報案。目前，相關案件正在處理中，李某的損失尚未追回。

　　法官提示

　　根據《民法典》第235條規定，無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。在本案中，李某的經歷令人惋惜，但程某作為所有權人，有權要求李某返還房屋，李某因小而失大。

　　買房是人生大事。買房涉及看房、選房、簽合同、辦理貸款等諸多事宜，具有一定專業性，所以一般情況下購房人會通過中介公司買房。即使如此，購房人仍需時刻保持謹慎之心，對以非正規途徑宣傳的優惠活動要仔細甄別并認真核實，對打款到個人賬戶的要求更要慎之又慎，切莫貪小便宜吃大虧。

　　對買房過程中需本人辦理的重要手續，要了解相應流程并親自到場辦理，避免代辦。如繳納契稅、辦理房產證等，應自行前往稅務機關、不動產登記中心辦理，確保票據真實，以防產生不必要的糾紛。

　　案例4

　　獲取房源“甩”中介 跳單不成惹糾紛

　　張某通過中介經紀人陳某介紹到謝某所有的房屋看房，當天陳某拍了照片作為同一戶型的參照圖片，為之后的房源推廣做準備。為鎖定房源，張某簽訂《購房意向書》，約定3天后簽訂《房屋買賣合同》，并向謝某支付1萬元定金，并約定違約時需支付房屋價格2%的違約金。3天后，張某表示因個人原因不愿意購買涉案房屋，讓陳某通知謝某不再簽訂《房屋買賣合同》，要陳某協助退回定金1萬元。

　　后陳某得知張某與謝某私下辦理了房屋交易登記手續。中介公司以《購房意向書》為據，主張張某需向中介公司支付房屋交易價格2%的中介費。張某抗辯稱其最初已告知不購買謝某的房屋，之后的交易并非陳某促成，拒絕支付中介費。后中介公司向法院起訴，要求張某支付違約金。

　　經法院查明，《購房意向書》系張某、謝某真實意思表示，且內容不違反行政法規、法律強制性規定，合法有效。中介公司提供的相關照片客觀反映了張某通過陳某獲取謝某房屋出售的信息。根據看房照片、各方當事人陳述以及《購房意向書》，張某應承擔相應違約責任，故法院判決張某向中介公司支付房屋交易價格2%的違約金。

　　法官提示

　　《民法典》第965條規定：委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。在房屋交易中，跳單主要考慮四個方面：一是中介機構的委托權限，是一般代理還是獨家代理；二是中介是否提供了房源信息或成交機會，并且積極履行居間義務。三是委托人是否利用了該信息與出賣方私下成交或另行委托他人居間成交；四是委托人是否存在逃避支付（不付或少付）傭金的惡意。本案中，張某從陳某處獲取謝某的房源信息，又私下與謝某交易，屬于典型的跳單行為，應承擔不利后果。

　　中介公司通過介紹房源、帶看房屋、居間促成交易、確保房屋買賣順利進行獲取中介費用，買賣雙方跳單會將中介公司“架空”，不利于社會誠信體系建設，也不利于中介行業發展。只要有證據證明購房者確實屬于“跳單”行為，中介公司可以通過《民法典》上述規定進行維權，因此購房者在購買房屋時不可存在僥幸心理。

　　原標題：房山法院法官梳理房屋買賣的法律糾紛并作出相應提示

　　跳單有風險 帶押過戶應謹慎

　　近日，北京市房山區人民法院法官以案釋法，梳理房屋買賣中的法律糾紛并作出相應提示，以防范化解買賣風險，保障房產交易順利進行。

　　案例1

　　格式條款細心看 帶押過戶應謹慎

　　2020年，于某與開發商簽訂房屋買賣合同。于某交了房款，開發商也交付了房屋，但卻一直沒有辦理房屋所有權轉移手續。開發商對涉案房屋先后進行了多次抵押，涉案房屋一直處于抵押狀態。開發商表示，合同約定辦理產權登記轉移的條件是涉案小區房屋完全銷售，而現在該條件還沒有成熟，同時房屋存在抵押也不能過戶。雙方多次協商均未成功。

　　2022年于某起訴至法院，要求開發商配合辦理產權轉移登記，并且支付遲延辦證的違約金。

　　法院經審理查明，雙方在買賣合同中確有產權轉移登記的條件約定，但該約定為格式合同條款，開發商作為提供格式條款的一方，應當遵循公平原則確定雙方之間的權利義務，并采取合理方式提示對方注意免除或減輕其責任的條款。

　　在本案中，開發商沒有盡到提示、說明義務，并且涉案條款確實存在不合理免除或減輕開發商責任、加重于某責任、限制于某主要權利的內容，所以認定該條款無效。同時依據民法典“帶押過戶”相關規定，涉案房屋上的抵押權并不能阻卻產權變更登記。法院判決開發商協助于某辦理產權轉移登記手續，并支付違約金。

　　法官提示

　　在房屋交易中，買賣合同大多由開發商或中介提供，相關約定多為格式條款。對此，買賣雙方需仔細查看條款內容，對于不合理免除或減輕對方責任、加重自身責任、限制自身主要權利的條款，要及時變更或刪除，維護自身正當權益。

　　《民法典》第406條規定，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。2023年3月，自然資源部聯合中國銀行保險監督管理委員會發布《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》，就“帶押過戶”運行模式和服務方式進一步細化，鼓勵企業和群眾積極選擇“帶押過戶”服務。“帶押過戶”一方面可以降低制度性交易成本，另一方面也有利于維護買賣雙方、抵押權人等各方利益。所以，在符合相關規定前提下，房屋抵押不會影響產權轉移登記。

　　案例2

　　合同約定不明確 矛盾糾紛惹人憂

　　2022年，張某購買了杜某的一套房子，簽合同、交房款、辦過戶等進展順利。但在辦理物業交割時出現了問題，雙方在合同中約定：杜某同意將房屋專項維修資金（公共維修基金）的賬面余額無償轉移給張某。后張某從物業公司處得知，涉案房屋沒有繳納公共維修基金。因此，張某自行從物業交割保證金1萬元中扣除了7000余元，意在折抵需補交的公共維修基金。杜某不同意，雙方協商不成，杜某起訴到法院要求張某向其支付上述7000余元購房款。

　　雖然雙方簽訂的買賣合同中約定杜某將房屋專項公共維修基金的賬面余額無償轉移給張某，但在合同中并沒有明確“賬面余額”是多少，合同約定不明確導致了本案糾紛的產生。

　　經法院查明，根據合同約定，如果房屋存在公共維修基金余額，杜某應無償向張某轉移；但若不存在余額，就不存在余額轉移問題。雙方并未就物業交割中發現房屋不存在公共維修基金或者不存在賬面余額的相關情況進行約定，張某以物業交割中發現房屋不存在公共維修基金的情況扣除杜某7000余元不符合合同約定。據此，法院判決張某向杜某支付7000余元房款。

　　法官提示

　　房屋買賣合同是約束買賣雙方的基本規則，各方理應盡到審慎注意義務，謹慎閱讀合同條款，對約定不明確事項及時補充，做到心中有數，避免“不看就簽”。簽約前，要仔細核對房屋產權情況，了解是否共有、是否存在抵押、查封、是否出租等情況。簽約中，要明確稅費、房屋公共維修基金、物業費、水電費的負擔，避免因事項約定不明導致權益受損。在交房時，要將裝修情況、附屬設施、家電設備、家具等物品在合同附件中詳細列明。

　　另外，購買學區房要慎之又慎，購買前要提前了解所在區域學區政策，最好實地考察，向意向學校咨詢，必要時可在合同中約定出賣人保證該房屋有某學校的入學資格，并約定相應的違約金，以保障學區房屋附隨利益的實現。

　　案例3

　　輕信銷售貪小利 失房破財吃大虧

　　2019年，李某在售樓處認識了房產銷售員陳某。陳某稱，通過他買房，可以拿到低于市場幾十萬的優惠價，還詳細說明了內部價的由來。

　　為搶占名額，李某將定金和房款180萬元付給陳某并授權陳某代辦買房手續，隨后李某收到了陳某提供的購房發票和房產證。2020年，在陳某協助下，李某辦理了收房手續。

　　2022年4月，李某突然收到了法院傳票，案外人程某起訴要求返還房屋，表示他才是房子的所有人。經法院查明，程某在2015年就以370余萬元的價格購買了涉案房屋，2021年取得了不動產權證。經向開發商及不動產中心等行政部門核實，程某提供的票據證書都是真實的，而李某手中的不動產權證書與行政機關記載的不一致，依照法律規定程某為涉案房屋所有權人，李某未取得涉案房屋產權，其占有房屋沒有法律依據，法院判決李某將房屋騰退并返還給程某。

　　李某認為陳某是房地產銷售公司工作人員，賣房是職務行為，遂將房地產銷售公司起訴到法院要求賠付相關損失。房地產銷售公司認為陳某涉嫌詐騙，向公安機關報案。目前，相關案件正在處理中，李某的損失尚未追回。

　　法官提示

　　根據《民法典》第235條規定，無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。在本案中，李某的經歷令人惋惜，但程某作為所有權人，有權要求李某返還房屋，李某因小而失大。

　　買房是人生大事。買房涉及看房、選房、簽合同、辦理貸款等諸多事宜，具有一定專業性，所以一般情況下購房人會通過中介公司買房。即使如此，購房人仍需時刻保持謹慎之心，對以非正規途徑宣傳的優惠活動要仔細甄別并認真核實，對打款到個人賬戶的要求更要慎之又慎，切莫貪小便宜吃大虧。

　　對買房過程中需本人辦理的重要手續，要了解相應流程并親自到場辦理，避免代辦。如繳納契稅、辦理房產證等，應自行前往稅務機關、不動產登記中心辦理，確保票據真實，以防產生不必要的糾紛。

　　案例4

　　獲取房源“甩”中介 跳單不成惹糾紛

　　張某通過中介經紀人陳某介紹到謝某所有的房屋看房，當天陳某拍了照片作為同一戶型的參照圖片，為之后的房源推廣做準備。為鎖定房源，張某簽訂《購房意向書》，約定3天后簽訂《房屋買賣合同》，并向謝某支付1萬元定金，并約定違約時需支付房屋價格2%的違約金。3天后，張某表示因個人原因不愿意購買涉案房屋，讓陳某通知謝某不再簽訂《房屋買賣合同》，要陳某協助退回定金1萬元。

　　后陳某得知張某與謝某私下辦理了房屋交易登記手續。中介公司以《購房意向書》為據，主張張某需向中介公司支付房屋交易價格2%的中介費。張某抗辯稱其最初已告知不購買謝某的房屋，之后的交易并非陳某促成，拒絕支付中介費。后中介公司向法院起訴，要求張某支付違約金。

　　經法院查明，《購房意向書》系張某、謝某真實意思表示，且內容不違反行政法規、法律強制性規定，合法有效。中介公司提供的相關照片客觀反映了張某通過陳某獲取謝某房屋出售的信息。根據看房照片、各方當事人陳述以及《購房意向書》，張某應承擔相應違約責任，故法院判決張某向中介公司支付房屋交易價格2%的違約金。

　　法官提示

　　《民法典》第965條規定：委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。在房屋交易中，跳單主要考慮四個方面：一是中介機構的委托權限，是一般代理還是獨家代理；二是中介是否提供了房源信息或成交機會，并且積極履行居間義務。三是委托人是否利用了該信息與出賣方私下成交或另行委托他人居間成交；四是委托人是否存在逃避支付（不付或少付）傭金的惡意。本案中，張某從陳某處獲取謝某的房源信息，又私下與謝某交易，屬于典型的跳單行為，應承擔不利后果。

　　中介公司通過介紹房源、帶看房屋、居間促成交易、確保房屋買賣順利進行獲取中介費用，買賣雙方跳單會將中介公司“架空”，不利于社會誠信體系建設，也不利于中介行業發展。只要有證據證明購房者確實屬于“跳單”行為，中介公司可以通過《民法典》上述規定進行維權，因此購房者在購買房屋時不可存在僥幸心理。