2024年11月北京市規劃和自然資源委員會印發《北京市高品質商品住宅設計導則》后，多家開發商相繼推出被稱為“四代住宅”的新型商品房。宣傳數據顯示，相較于以往70%至80%的得房率，封閉陽臺型四代住宅的得房率可達90%，個別項目甚至宣傳得房率超100%。

　　目前北京四代住宅仍處于規劃、預售及建設階段，首批項目銷售活躍，全市十余個項目預計將于2027年年底前集中交付。調研發現，四代住宅實現高得房率的主要方式為將開敞陽臺或露臺封閉后計入室內面積，此舉在提升得房數據的同時，也潛藏合規與使用風險。

　　風險一

　　“房屋”與“房本”不符 財產分割時“說不清”

　　產權登記中房證不符或引發權利分割風險。根據《民用建筑通用規范》和《建筑面積計算規范》，陽臺、露臺等“贈送面積”不全額計入產權，導致不動產登記證書記載的面積與房屋實際面積不一致。類似問題曾出現在老舊小區改造中，部分新建或擴建的電梯井、電梯通道雖已形成可供實際使用的室內空間，卻未獲不動產登記確認。此類房證不符的情形，在繼承、析產或財產分割等相關訴訟中，可能造成房屋折價補償時得房人獲得超額利益的問題。

　　如2019年7月，一中院審結的一起繼承糾紛案中，雙方因房證不符部分的面積應如何分割，是否需計入折價補償面積產生分歧，最終法院認定加裝部分為“添附”，進而將其計入分割面積中。

　　風險二

　　贈送面積所有權不明 相鄰權糾紛藏矛盾

　　贈送面積權利性質不明易引發權利沖突風險。根據不動產所有權登記主義，未在不動產權利證書上記載的面積通常難以被認定為所有權的客體，因此業主對贈送面積享有的權利性質存在法律爭議。

　　若將其視為業主共有部分，則對其進行改造或加裝設施需經業主共同決定，這與該空間實際由某一業主單獨使用的現狀明顯不符。若將其歸為專有部分，則面臨如何在缺乏產權登記的情況下，確認業主專有權利的困境。這一權利屬性的模糊，不僅影響業主對相關空間的合法使用與處分，也可能在物業管理、費用分攤及相鄰權糾紛中引發進一步矛盾。

　　風險三

　　封閉贈送空間 或需承擔違建風險

　　違規封閉開敞面積，開發商和購房人需承擔衍生風險。四代住宅在規劃中通過將贈送面積認定為“開敞”區域，實現不計入或折半計入產權。但在實際建設過程中，若將該部分封閉為室內空間，必然與建筑規劃不符，此時開發商需承擔相關違建風險。

　　2025年9月豐臺區“首開君禮著”項目因將開敞部分違規封閉入戶遭舉報，豐臺區規自分局當即責令其拆除陽臺封閉窗。雖然該項目在驗收前進行封閉，違反了“先驗收、后封閉”的行業慣例，導致其成為被責令拆除的個例，但即便在驗收后再行封閉，仍無法改變其與規劃不符的事實，依然存在被認定為違法建筑的風險。即使開發商繳納罰款或補繳土地出讓金，在建筑已完工的情況下，辦理規劃變更手續仍面臨極大困難。

　　為規避相關違建風險，部分開發商引導購房人與第三方簽訂裝飾裝修合同，約定于房屋驗收后對開敞部分進行封閉改造。此舉雖轉移了開發商的違規責任，卻使購房人單方面面臨多重隱患，包括因改變建筑物外立面而違反業主公約、因改造建筑物而致開發商質保責任被豁免、違建被拆除后客廳或臥室的實際尺寸縮水、開敞區域與室內承重結構建設標準不一引發建筑安全風險等。

　　文/劉宏沅 王麗蕊(北京市第一中級人民法院)