央廣網北京1月5日消息 據中央廣播電視總臺經濟之聲《天天315》報道，物業服務的優劣和小區業主的生活品質息息相關，如果小區物業服務不到位，會讓人很鬧心。北京溪水花園七、九、十區多位業主日前向《天天315》節目組反映，他們認為，目前管理小區的北京華成國泰管理有限公司屬于非法進駐，因為這家公司既沒有在當地住建部門備案，也沒有向物業項目所在地的街道辦事處和鄉鎮政府部門抄送備案資料。而且這家公司進駐后，小區內原本優美的居住環境每況愈下。他們因此想要換掉物業公司，卻發現想換個物業公司，真的好難。

　　業主郭女士介紹，2016年11月份，她在北京溪水花園小區買了一套房，當時在簽訂購房合同的同時，她還和開發商簽訂了前期物業服務合同，物業公司名稱為北京市溪水花園物業管理有限公司，這份合同中明確寫有物業服務等級和收費標準。

　　郭女士說，入住小區半年后，她從小區業主群里得知，溪水花園物業公司在業主不知情的情況下，把物業服務合同的權利和義務整體轉讓給了第三方——北京華成國泰物業管理有限公司。一些業主當時被新物業公司要求簽訂《合同權利義務轉讓協議》。而她則自始至終都沒見到過這份協議。郭女士說：“有些業主對這種轉換不太了解，有的就簽了，但是有些人就發現有問題。很多人都沒有簽這個協議，也沒有跟華成國泰簽合同。自始至終沒有給我看任何東西，也沒有找過我說換物業公司了。我們小區是300多戶，至少有200戶手里持有的還是原來的物業公司合同。”

　　多位業主介紹，當時不少業主認為，新物業公司屬于非法進駐小區，拒絕簽訂協議，并拒絕繳納物業費。然而，新物業公司并沒有因此撤離，而是繼續為小區提供服務，但業主們發現服務質量明顯不如以前，比如，存在小區安保形同虛設、經常發生偷盜事件；公共綠化缺乏養護；小區內私搭亂建沒人管等問題。有業主說：“對他們的服務水平、管理模式我們都不認可，安防的這些設施設備不健全，最嚴重的一次，有一個晚上15家被盜。”

　　于是，部分業主想通過成立業主委員會的方式換掉物業公司，但發現阻力重重。多位業主告訴記者，他們在2020年6月份開始籌備成立業主委員會，并通過各種合法渠道去了解華成國泰物業公司是否具有進駐小區的合法手續。一查才發現這家公司既沒有在當地住建部門備案，也沒有向物業項目所在地的街道辦事處和鄉鎮政府部門抄送備案資料，而且還發現新舊物業交接查驗手續不全，物業管理相關資料缺失嚴重。

　　好在后來小區順利成立了業委會，業主們都為此而歡欣鼓舞，但好景不長，就在小區業委會準備通過公開招投標的方式選聘物業服務企業的時候，也就是在2021年7月份，業委會的多名成員卻突然提出辭職。郭女士說：“業委會的人辭職就剩了一個人，然后我們又停下來招投標的工作，又開始重新補選業委會委員，一直到現在還沒弄完。補選人員報名的時候，物業公司的人舉報這些人有違建，大家覺得物業公司一直在阻撓在搗亂，都很氣憤。”

　　業主們認為，目前業主維權之路陷入了“死循環”。業主王女士向記者抱怨：“想要換掉物業公司，為什么這么難？沒辦法成立業委會，其實現在就是一個怪圈，或者說就是一個‘死循環’，這個事只能成立委員會，才能對物業公司進行規范或者進行約束，現在沒有人約束，他連備案都沒有做。我想知道物業的這種做法，算不算是非法入駐、強迫交易？”

　　記者核實發現，北京市密云區住房和城鄉建設委員會曾給予業主書面答復說：“業主申請獲取‘北京華成國泰物業管理有限公司是否由開發商（北京市潮云房地產開發有限公司）在密云區住建委備案及備案時間’的信息，經查，北京華成國泰物業管理有限公司沒有在我委備案。”

　　現任物業公司是否屬于非法進駐小區？進駐后為何遲遲沒有備案？記者進一步向華成國泰物業公司和小區開發商核實相關問題，兩方現任負責人都說自己剛上任不久，對小區以前的事情不清楚，并且互踢皮球，稱相關事宜都由對方負責。

　　物業：我也是剛上，知道不？你有事你找開發商去。

　　開發商：這可能得問物業公司了，是物業公司去備案。這事有可能是在老股東時期發生的事，所以我不太掌握這塊信息。

　　現任物業公司是否屬于非法進駐小區？對此，社區維權專家陳鳳山認為：“在沒有經過全體業主允許的情況下，原物業公司把合同權利義務轉讓給新物業公司是有問題的，或者說是涉嫌違法的。在小區交房后，小區的公共部分實際上已經轉移給了全體業主，全體業主對公共部分具有共同管理權，其中包括物業公司的選聘權利。業主們要查清物業公司的選聘程序是否符合法律規定是關鍵。”

　　業主如何能查清物業公司之間的轉讓程序是否符合法律規定？接下來如何維權？北京潮陽律師事務所律師胡鋼建議：“一是推選信譽良好、熱心公益、能力較強的業主代表負責相關維權事宜；二是自行或選聘專業律師，搜集物業服務合同、權利義務、轉讓協議、服務質量等方面的證據材料；三是積極推動物業管理委員會、業主大會、業主委員會的建立健全和有效運作，依法維護自身合法權益。”