我國大城市特別是超大特大城市在快速發展中形成了一些城中村。城中村普遍存在公共衛生安全風險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設施落后、環境臟亂差等突出問題。為推動城市高質量發展，有效消除安全風險隱患，改善城鄉居民居住環境條件，推進以人為核心的新型城鎮化，建設宜居、韌性、智慧的現代化城市，亟須對城中村實施改造。

　　推進城中村改造是一個系統工程，需要先謀后動、統籌兼顧、整體謀劃、積極穩步推進，處理好一系列關系，主要有以下5個方面——

　　一是政府和市場的關系。黨的二十大報告指出，充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用。這是對政府和市場關系的基本定位，城中村改造應將堅持市場在資源配置中起決定性作用，更好發揮政府作用作為基本原則之一。要堅持規劃先行、依法征收，更好發揮政府作用；堅持公平公開、凈地出讓，發揮市場的決定性作用。

　　城中村改造涉及規劃、集體土地上房屋征收、產業搬遷、人員安置，需要金融、稅收等政策支持，這些需要發揮政府作用。特別是城中村的土地一般是集體土地，存在歷史遺留違法用地和違章建筑問題，需要政府依法依規分類明確認定標準和處置政策，予以妥善處理。同時，城中村改造必須充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，比如需要選擇實施主體或合作單位，鼓勵和支持民間資本參與，努力發展各種新業態，實現可持續運營等。

　　二是村民、村集體、政府和實施主體的關系。城中村改造涉及村民、農村集體經濟組織（村集體）、政府、實施主體等多個主體。為使城中村改造順利推進，需要統籌處理各方面利益訴求，平衡好各方利益關系，使大家都有積極性，各負其責，各盡所能。

　　城中村改造能否順利推進，關鍵在于村民是否同意，應保障村民合法權益。啟動城中村改造應征求村民意愿，只有在大部分村民同意的情況下才可以實施改造。在改造過程中，還應聽取村民和農村集體經濟組織對改造方案、征收補償方案、集體資產處置等的意見，保障村民知情權和參與權。應先行安排安置房項目供地和建設，提升安置房規劃設計和建設管理水平，確保安置房在合理工期內建成。

　　城市政府對城中村改造負主體責任，應統籌市域內改造資金安排，做到改造資金市域內綜合平衡、動態平衡。對于整治提升類的城中村改造項目，應建立政府與村民、社會力量改造資金共擔機制。城中村改造中教育、醫療等公共服務設施應盡量利用原有設施，確需新建或改建的，相關建設費用由城市政府負責投入，不攤入城中村改造成本。堅持多渠道籌措改造資金，既可以由城市政府籌措資金，也可以引入社會資金，銀行業金融機構將給予政策性和商業性貸款支持。

　　三是改造舊的城中村和破解居住難題的關系。城中村因房屋租金低，成為城市外來人口的聚居地，居住著大量進城務工人員、新市民、青年人。在城中村改造中，城市政府應妥善考量人員后續居住問題。一些城中村還形成了許多產業，要充分認識城中村的功能、作用。城市對城中村中的人口和產業有內在需求，這些人口和產業甚至是城市經濟社會正常運行以及產業鏈、服務鏈中不可或缺的一環。

　　城中村改造要改善城鄉居民居住條件，且改造后的房價、租金可承受，讓原有居民包括租戶能夠回來居住，推進以人為核心的新型城鎮化。要將城中村改造與保障性住房建設相結合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑規模，原則上應按一定比例建設保障性住房，包括保障性租賃住房和配售型保障性住房。鼓勵將村民富余的安置房以小戶型為主單獨設計、集中建設，并長期租賃用作保障性租賃住房。鼓勵在妥善做好原有租戶安置搬遷、租金基本穩定的前提下，將城中村房屋整體長期租賃并改造提升用作保障性租賃住房。

　　四是產業搬遷和引入優質產業的關系。城中村中的產業主要為建材市場、農貿市場、批發市場、倉庫，以及家具、服裝、日用品等小型加工業。城市政府應摸清城中村產業情況，進行分類，視情況予以搬遷、就地升級、保留等。除一些有安全隱患、淘汰落后的產業外，其他產業可就地升級或易地保留。

　　城市政府在摸清城中村產業情況的基礎上，對需要搬遷的產業，應做好產業先行搬遷，安排好產業轉移承接園區，有序疏解在城中村集聚的產業。充分發揮龍頭企業在產業轉移中的示范帶動作用，妥善做好人員分流安置、產業轉移等工作。根據城市產業發展規劃，在城中村改造中合理安排產業布局，引入優質產業項目，努力發展各種新業態，促進產業轉型升級，并提供一定規模比例的低成本創業空間，保障小微企業和個體戶創業需求。

　　五是改造和歷史文化風貌保護的關系。城中村是在改革開放后工業化、城鎮化快速發展進程中在原有村落的基礎上形成的，其中有的存在歷史建筑、古村落等。某些城中村還是改革開放進程中一段歷史的典型載體，或成為城市特色風貌的重要組成部分。

　　城中村改造要處理好傳統與現代、繼承與發展的關系，做好歷史文化風貌保護，在此前提下開展改造，讓傳統和現代融合發展，不拆除歷史建筑，不隨意遷移、拆除具有保護價值的老建筑，并有必要保留某些改革開放和工業化、城鎮化進程中代表性遺存或遺跡，讓人們記得住歷史、記得住鄉愁。

　　（作者系中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長、研究員）