小區公共收益 業主如何追回？【開放區域停車費、電梯廣告收入……】

　　小區開放區域建造停車場收取停車費，但是收費主體和費用去向不明；物業投放電梯廣告，不但從未征求過業主意見，更別提把廣告的收入分給業主了——小區公共部分使用和收益明細去哪兒了？相關案例時有發生，不乏小區業主委員會和物業公司為此對簿公堂。

　　業委會起訴前物業公司

　　追回137萬公共收益

　　2020年6月，某小區召開業主大會，決議解聘前期物業服務企業，并授權業主大會公開招標新的物業服務企業。隨后，此表決公告在社區各公示欄進行公告。同年11月，某小區業主代表大會啟動民事訴訟程序，向前期物業服務公司追索公共收益。12月，某小區業委會向原物業服務公司送達了《撤場告知書》，告知其于次年2月底撤場。

　　原告業委會表示，被告原物業公司自2014年起向原告所在小區提供物業管理服務期間收取的停車費、多種經營等公共收益中屬于原告的部分共計1375457元未及時向原告移交。原告請求法院判令被告前物業公司向原告返還該筆收益，并支付相應的利息損失。

　　被告原物業公司辯稱，原被告就合同履行期間公共收益問題的主要分歧是，原告未將2014年至2018年停車費收入的稅后及2018年多經收入稅收扣除，未將被告提前從停車費中提取的停車管理費作為成本進行扣除，導致原告匯總的合計金額高于被告核算數據。綜上，被告認為對于應屬于原告部分的公共收益737111元應盡快向原告返還，對于超出被告認可部分請求法院予以駁回。

　　法院經審理認為，根據民法典相關規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。物業服務企業利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。被告原物業公司在搬離某小區后，理應將屬于該小區全體業主共有的收入支付給原告，現在逾期支付已經構成違約。應承擔繼續履行、賠償損失等違約責任。

　　就存在爭議的成本計算問題，被告原物業公司認為停車費收入中應按照每個車位每月60元的標準扣除成本。法院認為，合同中相關約定的前提應當是車位產生了收益，即有人使用車位并交納了費用，被告在未考慮車位是否產生收益的情況下，直接按照車位數量計算成本明顯不當。原告按照總收入核算車位使用數量，再按照每個車位每月60元的標準在收入中扣除成本，該計算方式符合約定。

　　另外，就被告主張的多種經營收入應扣減成本的意見，相關證據材料不能反映出被告就原告所主張的案涉收入已實際繳納稅金，被告未能提供相關證據佐證，應承擔舉證不能的法律后果。最終法院判決被告原物業公司應向原告業主委員會支付收益1375457元。因被告逾期支付，應支付相應的利息損失。

　　電梯廣告收益屬于業主共有 物業公司不可私自處分

　　某小區的業主委員會發現，物業公司在小區的樓道、大堂、電梯內等公共區域刊登了大量的廣告，而物業公司卻未將電梯廣告費用進行公示，也未向業主進行分配。小區業主委員會認為，物業公司在未經業主同意的情況下，擅自利用共用部位、公用設施設備經營廣告，收取廣告費用并據為己有的行為損害了業主的合法權益，違反了法律法規，將物業公司訴至法院要求返還電梯廣告租賃費用。

　　物業公司辯稱，其于2019年與某廣告公司簽訂《物業電梯廣告合作協議》，協議約定電梯投放廣告費用兩年合計20萬元。物業公司表示，該部分款項已經支出，一部分用于成本支出，一部分用于部分業主欠繳的物業費，但僅提供了成本支出方面的證據，并未提供其他證據。

　　法院經審理認為，根據民法典相關規定，小區內電梯屬于業主共有范圍，物業公司將業主共有部分進行經營的收益應單獨列賬，并及時向業主公示，按照業主或業主委員會的意見進行分配。本案中，物業公司將業主共有電梯租賃給廣告公司使用獲得的收益應屬于業主共有，而物業公司并未對此收益進行單獨列支、公示，也未向業主進行分配，損害了業主的合法權益，應當返還給業主。物業公司與廣告公司在履行合同過程中產生的成本費用，應從業主共有的廣告收益中扣除。對于物業公司所稱部分費用用于業主欠繳物業費，法院認為欠繳物業費的僅為部分業主，而共有部分產生的收益屬于業主共有，雙方債權債務主體不同，不符合法定抵消的規定，因此，物業公司行使抵消權的主張未予支持。最終法院判決，物業公司扣除合理成本后向業主返還電梯廣告收益。

　　【法官說法】

　　民法典第271條規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。民法典第282條規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。民法典第283條規定，建筑物及其附屬設施的費用分配、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例確定。

　　根據民法典等相關規定，屬于業主共有的部分包括：(1)建筑區劃內的道路，但是屬于城鎮公共道路的除外；(2)建筑區劃內的綠地，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外；(3)建筑區劃內的其他公共場所、公用設施；(4)物業服務用房；(5)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位；(6)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；(7)其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

　　因此，像小區電梯內廣告、門閘道閘廣告等公共區域的廣告收益；小區公共區域的停車費收益；小區公共區域內租賃的攤位收益；利用小區公共配套設施如球場、游泳池等的經營收入；自動售賣機的場地費；快遞柜入場費等都屬于小區公共收益，在扣除合理成本后都應歸全體業主共有。

　　至于“扣除合理成本”的具體用途，國務院頒布的《物業管理條例》規定，可用于補充專項維修資金，或是按照業主大會的決定使用。《北京市物業管理條例》作出了更為細化的規定，當小區專項維修資金余額不足首期應籌集金額30%的，50%以上的公共收益金額應當優先用于補充專項維修資金，剩余部分的使用由業主共同決定。如果物業服務合同中沒有特別約定的，則按照業主專有面積所占比例確定，專有部分面積所占比例越大的業主，可以分得的收益也就越多。

　　業主發現物業服務企業“理所當然”地享受著小區共有部分產生的收益要理性維權，發現物業存在相關問題可以向業主大會、業委會報告，尚未成立業主委員會的小區，可以向居(村)委員會反映，以拖欠物業費的形式維權并不是明智之舉。向業主公開經營活動收益情況是物業公司的法定職責，建議物業企業建立經營收入管理制度，做好利用各種經營場所進行經營收支臺賬，保留好合同、協議等各種經營文書，并定期公開收支賬目情況。建議業主委員會積極履行廣大業主賦予的職責，日常加強對小區共用部分經營收入的監督，防止資金流失，損害共有人權益。

　　文/田婧(北京西城法院)

　　(北京青年報2022年10月12日第B02版)